一、起草背景及制定依据

（一）起草背景

为加强自建房建设质量安全管理，保障房屋使用安全，维护公共安全和公众利益，根据《中华人民共和国建筑法》《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际情况，经过深入调研和充分研究，研究制定了《琼海市自建房建设质量安全管理规定》（以下简称《管理规定》）。

（二）制定依据

通过对相关法律、法规、规章、规范性文件进行了总结梳理，制定依据如下：

1.法律（1）《中华人民共和国建筑法》（2）《中华人民共和国安全生产法》

2.行政法规（3）《建设工程质量管理条例》（4）《建设工程安全生产管理条例》

3.部门规章（5）《建筑工程施工许可管理办法》

4.地方性法规（6）《海南经济特区安全生产条例》

5.规范性文件（7）《海南省房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监督管理办法》

二、目标任务

自建房建设质量安全管理涉及面广，直接关系公共利益，又具有较强的专业技术性，必须完善制度体系，落实监督管理。因此，制定出台《管理规定》是规范和强化我市自建房建设质量安全管理，建立自建房建设管理长效机制的迫切需要和内在要求。

2023年2月，我市印发了《琼海市自建房建设管理规定（试行）》，试行有效期1年。试行实施以来，我市逐步明确了“部门指导、乡镇监管、村级哨兵”上下联动工作机制，形成一级抓一级、层层抓落实的纵向工作格局，有效强化了我市自建房新建、改扩建、装修等领域的安全管理，切实保障了房屋使用安全和人民群众生命财产安全。

因此，完善修订《管理规定》是立足于当前我市自建房建设监管工作实际和强化体制机制建设工作要求，制定出台《管理规定》也将进一步推动我市建立起自建房审批、监管和竣工验收全流程建设管理体系，行业主管、产权人（使用人）和属地乡镇等三方主体自建房安全管理职责进一步明晰，有效解决以往自建房前期监管薄弱、后期监管缺失的问题，对加强全市自建房安全管理，规范个人建房行为，促进城市安全健康发展起到积极的作用，也进一步推动我市自建房安全生产形势持续向好。

三、主要内容

《管理规定》共分为五章、十五条，按照“总则-管理职责-审批管理-质量安全管理-附则”的顺序进行。重点对管理职责、自建房建设质量安全管理进行明确规定。

（一）总则

规定了《管理规定》的制定目的、适用范围和适用对象等内容。

（二）补偿安置标准

规定了各行业主管部门、各镇（区）的职责分工等内容。

进一步对各方职责分别作了明确规定，如住建局、资规局、营商环境建设局等，对照职责要求，做好行政区域内自建房审批、建设施工、竣工验收等环节的监督管理工作。

（三）审批管理

《管理规定》分别对农村自建房、征地拆迁安置区自建房、依法取得国有土地证或不动产权证的自建房的审批管理提出了要求：

农村自建房按照“一户一宅”和“建新拆旧”的要求，已经完成乡村规划并审批实施的村庄，新建农房要在规划区域内选址建设；未完成乡村规划并审批实施的村庄，新建农房选址要充分利用旧宅基地、空闲地和其他未利用地，并合理避让自然灾害风险区，执行“逢建必报”制度，由镇（区）属地政府审批并颁发农村宅基地批准书及乡村建设规划许可证。

征地拆迁安置区自建房，按照市政府拆迁审批文件和城乡规划有关要求，由安置户委托有相应资质的设计企业设计图纸，经村（居）委会审核，镇（区）属地政府、市资规局、市营商环境局审批办理相关规划、施工许可手续。

（四）质量安全管理

明确了自建房产权所有人开展自建房新建、扩建、改建、装修等建设行为，应当依法办理用地、规划、建设等手续；建设工程竣工后，自建房产权所有人应当依法组织设计单位、乡村建设工匠或者建筑施工企业等相关单位对房屋进行竣工验收，未经竣工验收合格，不得投入使用。

明确自建房产权所有人（使用人）应当承担的房屋质量安全责任以及各行业主管部门、各镇（区）和各物业服务企业应落实的监督管理职责。《管理规定》要求市住建局和各镇（区）要加强乡村建设工匠管理，落实乡村建设工匠施工质量安全责任，并明确了自建房建设过程中发生的违法违规行为，按照有关法律、法规的规定执行。

（五）附则

明确《管理规定》由市住建局负责解释，有效期为3年。

四、适用范围

琼海市行政区域范围内居（村）民新建、扩建、改建自建房（含无需办理施工许可证的零小散工程）及自建房装修工程（含住宅小区装修），适用《管理规定》。

五、工作原则

自建房建设质量安全管理工作遵循安全优先、程序合法、依法行政和协同联动的原则。

六、注意事项

鉴于《管理规定》涉及社会公共利益以及群众的切身利益，属于琼海市重大行政决策的规范性文件，在实施过程中必须严格做好以下工作，以保证社会稳定。

一是各镇（区）和相关职能部门要严格落实分级分类管理要求，按照建筑面积对自建房建设实施分类差别化监管，避免重复检查、多头检查。二是相关行业主管部门要认真落实行业指导责任，加强对属地政府全过程技术指导和服务工作，切实提高属地政府巡查队伍专业知识技能和监督管理水平。三是规范性文件正式发布实施后，加大宣传政策，做好业务培训，引导群众科学安全建房。

七、关键词解释

宅基地：是指农村村民用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地范围占用的空闲地等土地。

自建房：本规定所称自建房，为居（村）民新建、扩建、改建房屋及其装修工程（含住宅小区装修），结构类型为框架、混合、砖木结构房屋，不含简易结构的建（构）筑物。

主体结构：基于地基与基础之上，接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的系统体系。

承重墙：支撑上部楼层重量的墙体，在工程图上为黑色墙体，打掉会破坏整个建筑结构。

八、惠民利民措施

一是明确了纳入公共建筑管理的自建房标准。《管理规定》明确了建筑面积达到5000平方米及以上的自建房项目，须纳入公共建筑管理，未达到该标准的自建房项目可不按照公共建筑管理要求采购实名制设备、扬尘噪音检测设备，大大降低了建房人成本。

二是《管理规定》明确限额以下（建筑工程投资额在50万元及以下或建筑面积400平方米及以下）及三层以下（含三层）自建房建设逐步引导严禁使用竹（木）脚手架，可采用承插型盘扣式钢管脚手架、扣件式非悬挑钢管脚手架等替代，避免出现由于政策“一刀切”造成属地政府执法难、阻力大等问题。

三是《管理规定》明确住建部门和各镇（区）要加强乡村建设工匠管理，落实乡村建设工匠施工质量安全责任，指导乡村建设工匠依法承接低层农房施工业务并签订施工合同。该项措施对提升乡村建设工匠质量安全生产意识和技能提出具体要求，进一步规范乡村建设工匠施工行为，切实保障了农村建房安全和群众的合法权益。